老破小，这个曾经被楼市所边缘化了的房源，如今却成主角。
“从去年到现在，我买了7套天津的‘老破小’，全部是自有资金，总价350万，每月的租金总额1.5万。”
3月18日，李先生对媒体这样表示。
简短的一句话，却掀开“老破小抄底”的热潮真相。
处于房产链底端的“老破小”，凭什么能成功地吸引全市场的关注？
而这热闹现象的背后，真的是一场稳赚不赔的投资吗？
看似不起眼的老破小，有一天也成了“香饽饽”。
在过去短短一年，天津李先生就投资了350万元，先后全款买下了7套城区的老破小。
对此，他直言不讳地表示，完全不指望房价会产生上涨的情况，而是打算去借助收取租金的方式收回成本。
还有成都的一位女子，在城市的核心地带，购买了8套小户型的老破小房产，每个月房子的租金，就能够为她带来2.1w的稳定收入。
如今，不仅仅是在那些二三线的城市里，就连杭州以及武汉、南京，还有上海这些一线城市当中，也开始有很多的投资者，把目光转向了老破小这类房产。
数据显示，2024年上半年，全国重点城市新房销售量同比下滑超过15%，但二手房交易却始终保持稳定，其中超20年的小区成交占比上升明显。
到了2025年，新房销售面积同比下滑6.8%，二手房逆势上扬4.7%，其中总价200万以内的老旧小区成交量同比回升超15%
就在3月14日当天，上海二手房日成交高达1472套。3月9日至15日这一周，全市二手房累计成交7233套，较此前一周增长26.69%，创下自2021年以来的周度成交量新高。
要知道，倘若退回三年前，大家在买房的时候，都是追求那些不断上涨的房价所能够带来的丰厚资产收益。
而老破小的房产，大多因为房龄非常大，内部的格局不好与居住体验感很差等诸多方面，导致一直都处在整个楼市链条的最末端位置。
那些房地产开发商，都不愿意去碰老破小，而准备买房的人，也完全不想去购买它们。
就算是站在了城市最为核心的关键位置，也逃脱不过会被购房者嫌弃的悲惨命运，也因此老破小的成交量在很长的时间内一直都非常低。
那么，曾经被嫌弃到要死的“老破小”怎么突然就翻翻身了呢？
众所周知，现如今的楼市，早已进入到大调整的特殊时期，房价在不断地向下去产生波动的趋势，
而那些房龄在20年以上，甚至都已经超过了30年的老破小，也是在所有的房价里面，价格跌得最狠，并且下跌速度最快的一批老旧房源。
各种因素的交杂，间接导致了“老破小”在市场上的极低的成交价格。
尤其在近两年，更是已经不可思议地跌到了那种所谓的“地板”水平。
这种因为价格跌过了头，所直接带来的巨大安全边际，极大程度上，给予了他们足够的勇气，从而让他们敢于去做，这种批量买入的疯狂动作。
这也是老破小如今受欢迎的根本原因。
极低价格是一方面，引发老破小抄底热潮，还有一个重要原因就是它的“租售比”。
要知道，在如今这个投资理财都不好做的时代，现金流显得越发靠谱。
而老破小越来越高的租售比，正好迎合了如今的“现金流”时代。
老破小和现在市面上的不同投资产品放在一起比较，它的租金回报优势就变得特别显眼。
相关数据显示：全国8个核心城市的老破小，平均租售比可以达到2.67%，这个数字远远高过5年期定存1.9%的利率，更是高过大多数银行中低风险理财产品的收益。
一些核心地段的老破小，它们的租售比甚至能够超过5%。
对普通投资者来说，不用自己去打理一个生意，不用承受股市那种大起大落的压力，每个月只要躺着收租就可以得到一笔稳定的被动收入，很难不让人动心。
但是批量持有之下，规模布局里面同时藏着难以看见的黑洞。
要知道，在楼市的交易里，是不会有完全没有任何道理的极低价格。
这些老破小的价格虽然诱人，但在未来很难有大幅度反弹的上升空间。
另外，不少投资者在批量买进老破小的时候，只会简单用总价和租金做一个计算，他们觉得每月收到的租金，除掉一点点成本，剩下的基本都是净利润。
但他们没有意识到，规模化地持有老破小，看起来是门槛低又高回报的事，实际上却藏着一个非常深的成本黑洞。
老破小的房屋维修和翻新这部分成本是最庞大的一笔支出。
老破小的房龄普遍超过20年，水电线路老化、管道堵塞漏水、墙面出现裂缝、门窗破损这些问题出现的频率非常高，几乎是常态。
在买下房子之后，如果想顺利把它租出去，就必须先做基础的翻新。而在之后的出租持有时间里，每年的维修费用是完全躲不过去的。
业内的数据显示，老破小年均维修成本，可以占到租金收入的10%到15%，当多套房源叠加时，这笔费用就会变得非常显眼。
更重要的是时间成本和管理成本。
批量持有远远不是当甩手掌柜那么轻松，多套房源在手，就代表要同时管理多个租客。
这些琐碎的事情会不断出现，投资者要么自己赶过去处理，要么出钱找人来修，会占用非常多的时间和精力。
很多投资者跟风去批量抄底，他们只把租金收入那部分明账算进去，却忽略了维修、空置、管理这些隐形成本。
原来预想中的高收益，在一层一层的成本扣除之后，剩下的就不多了，甚至会有租金还不够覆盖全部成本的情况出现。
当这些隐形的成本把收益一点点吃掉。
老破小投资里真正致命的风险是，流动性被彻底耗干。
这一点是投资者都要面临的困境。
毕竟，在楼市的交易里，是不会有完全没有任何道理的极低价格。
这些老破小的最终价格，在未来或许也很难有能够大幅度反弹的上升空间了。
同时，老破小的无电梯、户型鸡肋、小区环境混乱、物业管理缺失，这些特点也是与现在的居住需求是相反的。
就算价格再低，也很难吸引愿意做最后接盘的人，即使有一些房源以前被人寄托拆迁的想象。
现在这个楼市环境中，大规模拆迁已经成为过去的事情，老旧小区更多是以改造为主，靠拆迁一夜暴富的故事已经结束，老破小最后一点幻想空间也被堵住。
另外，老破小的成交周期尤其长。
正常的新房或者次新房，成交周期短的话是在1到3个月之间，而老破小的成交周期多数要拉长到6到12个月，甚至有房源挂出来2到3年还没有人问。
因此，有很多专家在反复提醒，老破小的投资，看起来好像赚到了租金，其实是在亏本金。
投资房产，资产的流动性往往要比简单的收益数字更加要紧，要是失去了这层流动性，那些老破小就只能变成一种让人难以卖掉的固定资产了。
并且楼市早已经离开了那个价格普遍向上的年代，过去那种闭着眼睛买房都能够赚钱的逻辑已经不再有效了。
也就是说，老破小抄底的这场狂欢，本质上其实更像是短期的市场表象。
投资向来都不是用来凑热闹的事情，非常需要保持清晰头脑和冷静思考，更是要对未知的风险抱有一份敬畏之心。
在楼市这个庞大的市场里，守住本金的安全，从长期来说永远都会比追逐那些看不清的高收益显得更加重要。
参考资料：
1.百色融媒《批量“抄底”大城市“老破小”，是馅饼还是陷阱?》
2.每日经济新闻《70㎡以下、400万元内老破小要被“扫货”？上海这三个区官方下场收购二手房，有工作人员回应“正在试点”，资金到位情况成焦点》
3.中国经营报《政策性收购二手房全面铺开 “老破小”或迎“暖春”》
作者：赵花花
编辑：歌
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